Quando o banco deve dinheiro ao mutuário: Entenda o saldo sobejante na alienação fiduciária
Segundo pesquisa realizada pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), 640 mil imóveis foram adquiridos através de financiamento bancário entre junho de 2022 e maio de 2023, o que corresponde ao valor de R$ 172,9 bilhões. Gosto de frisar que grande parte das aquisições de imóveis são através de crédito bancário, o que fica evidenciado pelos números trazidos acima. Com essa quantidade de financiamentos, além do prazo para pagamento, que pode chegar a 35 anos, não é surpresa que existam conflitos na relação contratual, especialmente quando há mudança no padrão financeiro do comprador, que acaba impossibilitado de arcar com a parcela. Por sua vez, a Lei de Alienação fiduciária, havendo inadimplemento, permite que o banco consolide a propriedade do imóvel e tome a sua posse de maneira extrajudicial, podendo, inclusive, proceder com o leilão do imóvel, antes de retirar o proprietário e sem necessidade de ação judicial. Apesar dessa previsão legal, o mutuário tem direitos que devem ser respeitados, devendo a instituição de crédito respeitar o procedimento previsto em lei, de modo que, havendo descumprimento, o procedimento do leilão será anulado, dando mais tempo ao comprador. Todavia, em regra as instituições bancárias cumprem com as formalidades legais e os leilões são válidos, de forma que se o comprador não quitar o débito a tempo perderá o imóvel. Partindo desse cenário, de que o procedimento foi legal e que o comprador vai ter quer devolver o imóvel, existe um direito que os bancos não contam e os mutuários não têm conhecimento, por isso, muitas vezes acabam lesados. Para você entender, se sua dívida era de R$ 60 mil e o seu imóvel foi arrematado no primeiro leilão por R$ 100 mil, o banco é obrigado a devolver o valor de R$ 40 mil, que excede ao seu débito, isto é, o saldo sobejante. Essa obrigação está prevista na Lei de Alienação Fiduciária, mas, dificilmente os bancos a cumprem, se valendo que o mutuário não sabe que tem esse direito. Por isso, se você perdeu seu imóvel em leilão extrajudicial é fundamental que você busque essas informações para saber se está sendo lesado ou não. Além do mais, é bom você ser rápido, já que você tem apenas 5 anos, a contar da arrematação do imóvel, para recuperar esse valor. Nosso escritório é altamente especializado em Direito Imobiliário, com profissionais especialistas, portanto, nosso time poderá ajudar você com todo esse procedimento, sempre pensando na estratégia que trará mais benefícios. Entre em contato conosco pelo site ou WhatsApp e agende uma reunião. AUTOR Amadeu Mendonça Advogado Imobiliário com ênfase em proteção do patrimônio e negócios imobiliários, conto com 10 anos de experiência jurídica. Sou sócio fundador do Tizei Mendonça Advogados. Pós-graduado em Direito pela UFPE e pelo ILMM.
Possibilidade de Venda de Imóvel em Inventário Judicial e Extrajudicial: Como Fazer
Introdução Quando ocorre o falecimento de uma pessoa, é necessário realizar um procedimento legal para a partilha dos bens deixados por ela entre os herdeiros. Esse procedimento é conhecido como inventário e pode ser realizado de forma judicial ou extrajudicial, dependendo das circunstâncias e das vontades dos envolvidos. No contexto do inventário, muitas vezes surge a necessidade de vender um imóvel pertencente ao espólio, seja para facilitar a divisão dos bens, seja para custear as despesas relacionadas ao processo. Neste artigo, abordaremos a possibilidade de venda de imóveis em inventário, tanto no caso de litígios entre os herdeiros quanto na falta de recursos financeiros para a conclusão do inventário. Inventário Judicial No caso de um inventário judicial, quando há conflitos entre os herdeiros, a venda de um imóvel pode ser uma solução viável para evitar disputas prolongadas e inconvenientes. Tomemos como exemplo uma situação em que uma pessoa falece deixando três filhos como herdeiros, e seu único patrimônio consiste em um imóvel. Se os filhos estão em conflito, a divisão desse bem seria problemática, uma vez que eles se tornariam coproprietários do mesmo imóvel, o que poderia resultar em conflitos futuros. Nesse contexto, se um dos herdeiros deseja vender o imóvel e os demais têm a intenção de mantê-lo, é possível realizar a venda mesmo sem o consentimento da maioria dos herdeiros. No entanto, a venda do imóvel em questão requer autorização judicial por meio de um alvará. Os demais herdeiros têm preferência na aquisição do imóvel, mas não podem impedir a venda. Caso desejem exercer esse direito de preferência, devem igualar a proposta de compra ao do terceiro interessado na aquisição daquele bem. Inventário Extrajudicial Por outro lado, nos casos em que não há conflitos entre os herdeiros, nem herdeiros menores de idade, e o inventário pode ser realizado de forma consensual, é possível optar pelo inventário extrajudicial. Essa modalidade, possibilita a realização do inventário de forma mais rápida e simplificada, sem a necessidade de um processo judicial. No âmbito do inventário extrajudicial, a venda de um imóvel também pode ocorrer, sendo, na prática, um pouco diferente, como vou explicar. Se os herdeiros decidirem vender o imóvel antes da conclusão do inventário, especialmente para custear as despesas relacionadas ao processo, pode fazer uma cessão de direitos hereditários, mediante escritura pública realizada no Cartório de Notas. Inclusive, a cessão de direitos hereditários não exige a concordância de todos os herdeiros, já que o herdeiro está cedendo apenas a sua parte na herança, também através de escritura pública. Isso implica que, no caso de uma venda de imóvel em inventário, não há necessidade de concordância de todos os herdeiros, desde que a venda seja feita de acordo com as regras estabelecidas pela lei, especialmente o respeito ao direito de preferência. Conclusão A venda de imóveis em inventário, tanto no caso de inventário judicial quanto extrajudicial, é uma possibilidade prevista em lei quando há situações que dificultam a divisão dos bens ou quando é necessário custear as despesas relacionadas ao inventário. Em ambos os casos, é importante contar com a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário para garantir que todos os procedimentos sejam realizados de acordo com a legislação vigente e para proteger os direitos e interesses dos herdeiros envolvidos. AUTOR Amadeu Mendonça Advogado Imobiliário com ênfase em proteção do patrimônio e negócios imobiliários, conto com 10 anos de experiência jurídica. Sou sócio fundador do Tizei Mendonça Advogados. Pós-graduado em Direito pela UFPE e pelo ILMM.
Análise de Risco na Compra de Imóveis: Evite Surpresas Indesejadas
A aquisição da casa própria é um marco significativo na vida de muitos brasileiros. No entanto, o processo de compra de imóveis vai além de um simples negócio jurídico – trata-se da realização de um sonho. Em meio à empolgação, muitos compradores negligenciam os riscos associados à compra de imóveis, uma transação financeira envolvendo considerável soma de dinheiro e que pode ser a mais significativa de suas vidas. Esses riscos incluem problemas estruturais no imóvel, irregularidades documentais, questões relacionadas ao vendedor, e até mesmo a possibilidade de golpes. Nas situações mais extremas, o comprador pode acabar sem o imóvel e sem o dinheiro investido. Se a transação de compra e venda for anulada, será necessário desocupar o imóvel e buscar a restituição dos prejuízos junto ao vendedor. Mas o que acontece se o vendedor não tiver mais recursos financeiros para reembolsar o comprador? Nesses casos, o prejuízo é inevitável. Principais Riscos na Compra de Imóveis Os riscos na compra de imóveis são variados e cada caso tem suas peculiaridades. Aqui estão alguns dos mais comuns, para ajudá-lo a entender melhor: Irregularidades Documentais Verifique todos os documentos relacionados ao imóvel é fundamental. Escrituras, matrículas, certidões negativas de ônus e ações judiciais são apenas alguns dos documentos que devem ser analisados. Irregularidades podem levar a problemas futuros, como disputas de propriedade ou dificuldades na obtenção de financiamento. Ônus e Gravames É importante investigar se o imóvel possui ônus, como hipotecas, penhoras, arrestos ou outras restrições que possam afetar a sua disponibilidade. Ônus não declarados podem levar o comprador a herdar obrigações financeiras, tornando a transação desvantajosa. Débitos Fiscais e Condominiais Verifique se o imóvel possui débitos de impostos, como IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), e taxas condominiais em atraso. Se o vendedor não quitou essas obrigações, o comprador pode ser responsabilizado por elas após a compra. Vícios Ocultos e Problemas Estruturais A realização de uma vistoria técnica no imóvel é essencial para identificar possíveis vícios ocultos ou problemas estruturais que podem afetar sua segurança ou reduzir seu valor. Problemas estruturais podem exigir gastos elevados com reparos e manutenção, afetando financeiramente o comprador. Regularidade Urbanística Certifique-se de que o imóvel está em conformidade com as normas urbanísticas, como zoneamento e restrições de construção. Caso o imóvel esteja em desacordo com essas regulamentações, o comprador pode não conseguir financiar o imóvel e enfrentar problemas legais, como multas ou até mesmo a demolição de partes da propriedade. Litígios e Disputas Judiciais Investigue se existem disputas legais em curso relacionadas ao imóvel é essencial. Processos judiciais podem levar a questões de perda da propriedade, posse ou indenizações, impactando diretamente o comprador. Como Evitar Riscos na Compra de Imóveis Diante desses riscos, é necessário que os compradores busquem o máximo de informações possível, realizando uma análise aprofundada dos documentos e da situação do imóvel. E como garantia uma compra segura? Aqui estão algumas dicas: Além desses documentos, cada caso exigirá uma análise específica, que pode ser mais ou menos complexa, dependendo do imóvel em questão. Conclusão A compra de imóveis é uma transação complexa que envolve riscos e demanda um alto nível de diligência. Com o devido cuidado e análise de risco é possível realizar uma compra segura e evitar surpresas desagradáveis. Lembre-se, a compra de um imóvel é uma decisão importante – não deixe que a pressa ou a emoção sejam maiores do que sua prudência. Com a devida análise de risco imobiliária, conhecida como due diligence, você estará protegido contra estes riscos e estará mais seguro para realizar seu sonho de adquirir sua casa própria. Se a situação for realmente delicada, poderá evitar um grande problema e um trauma difícil de esquecer. Amadeu Mendonça Advogado Imobiliário com ênfase em Negócios Imobiliários, conto com 10 anos de experiência jurídica. Sou sócio fundador do Tizei Mendonça Advogados. Pós-graduado em Direito pela UFPE e pelo ILMM. Este post é uma reprodução da matéria publicada pelo blog Migalhas. (acessível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/387420/analise-de-risco-na-compra-de-imoveis-evite-surpresas-indesejadas)